Η ασφάλιση ενός διαμερίσματος μοιάζει, εκ πρώτης όψεως, απλή υπόθεση. Δηλώνεις τα τετραγωνικά, επιλέγεις καλύψεις, πληρώνεις το ασφάλιστρο και θεωρείς ότι είσαι καλυμμένος. Κάπου εκεί, όμως, μπαίνουν στο παιχνίδι οι κοινόχρηστοι χώροι και η περίφημη αναλογία συμμετοχής σε αυτούς. Και τότε αρχίζουν οι παρανοήσεις και τα «δεν το ήξερα».
Η αναλογία κοινόχρηστων χώρων αποτελεί κρίσιμο παράγοντα στην ασφάλιση διαμερίσματος στις πολυκατοικίες. Ας δούμε τι ισχύει και πώς εφαρμόζεται στην πράξη από την ασφαλιστική αγορά.
Τι είναι οι κοινόχρηστοι χώροι σε μια πολυκατοικία;
Κοινόχρηστοι θεωρούνται όλοι οι χώροι που δεν ανήκουν αποκλειστικά σε ένα διαμέρισμα, αλλά χρησιμοποιούνται από όλους τους συνιδιοκτήτες. Ενδεικτικά:
- Κλιμακοστάσια
- Ασανσέρ
- Διάδρομοι
- Είσοδος και πυλωτή
- Υπόγεια και αποθήκες (αν δεν είναι αποκλειστικής χρήσης)
- Λεβητοστάσιο
- Ταράτσα
- Ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις
Οι χώροι αυτοί δεν είναι «αέρας». Έχουν κόστος κατασκευής, συντήρησης και – φυσικά – αποκατάστασης σε περίπτωση ζημιάς.
Τι είναι η αναλογία κοινόχρηστων χώρων στην ασφάλιση διαμερίσματος;
Κάθε διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία έχει ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας επί των κοινόχρηστων χώρων. Το ποσοστό αυτό:
- Προκύπτει από τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας
- Εκφράζεται συνήθως σε χιλιοστά
- Καθορίζει τη συμμετοχή στα κοινόχρηστα έξοδα
Το ίδιο ποσοστό, σε καθαρά ιδιοκτησιακό επίπεδο, καθορίζει και το μερίδιο του διαμερίσματος στους κοινόχρηστους χώρους.
Με απλά λόγια: δεν σας ανήκει όλη η πολυκατοικία. Σας ανήκει ένα ποσοστό από αυτήν.
Ο σωστός τρόπος υπολογισμού της ασφαλιστικής αξίας
Ας δούμε ένα κλασικό παράδειγμα:
- Διαμέρισμα: 100 τ.μ.
- Συνολικοί κοινόχρηστοι χώροι πολυκατοικίας: 300 τ.μ.
- Ποσοστό συνιδιοκτησίας: 10%
Ιδιοκτησιακά, το διαμέρισμα αντιστοιχεί σε:
- 100 τ.μ. ιδιωτικού χώρου
- 30 τ.μ. (10% των κοινόχρηστων χώρων)
Αυτός είναι ο σωστός τρόπος υπολογισμού της πραγματικής ιδιοκτησίας. Δεν σηκώνει συζήτηση και δεν αμφισβητείται.
Τι αλλάζει όταν μιλάμε για ασφάλιση διαμερίσματος
Εδώ ακριβώς βρίσκεται το σημείο που μπερδεύει τους περισσότερους.
Στην πράξη, τα περισσότερα πακέτα ασφάλισης κατοικίας που προσφέρονται στην ασφαλιστική αγορά δεν ζητούν από τον ασφαλισμένο να δηλώσει ξεχωριστά την αναλογία των κοινόχρηστων χώρων.
Αντίθετα:
- η ασφάλιση βασίζεται στα τετραγωνικά του διαμερίσματος
- εφαρμόζεται μια ενιαία αξία ανακατασκευής ανά τ.μ.
- και η αξία αυτή θεωρείται ότι περιλαμβάνει και τη συμμετοχή του διαμερίσματος στους κοινόχρηστους χώρους
Με άλλα λόγια, όταν δηλώνεται ένα διαμέρισμα 100 τ.μ., η ασφαλιστική εταιρεία υπολογίζει την ασφαλιζόμενη αξία με τρόπο που ενσωματώνει και την αναλογία των κοινόχρηστων.
Αυτό δεν είναι λάθος. Είναι πρακτική απλοποίησης της αγοράς.
Πότε υπάρχει και πότε δεν υπάρχει υπασφάλιση
Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι αν δηλώθηκαν 100 ή 130 τ.μ.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν η συνολική ασφαλιζόμενη αξία επαρκεί.
Δεν υπάρχει πρόβλημα όταν:
- το ασφαλιστήριο προβλέπει ότι η αξία ανακατασκευής περιλαμβάνει κοινόχρηστους χώρους
- η αξία ανά τετραγωνικό είναι ρεαλιστική
- ο υπολογισμός βασίζεται σε επαρκή κόστη κατασκευής
Σε αυτή την περίπτωση, η δήλωση μόνο των τετραγωνικών του διαμερίσματος δεν σημαίνει υπασφάλιση.
Υπάρχει πρόβλημα όταν:
- μειώνεται αυθαίρετα η αξία «για να βγει φθηνότερο το ασφάλιστρο»
- δεν είναι ξεκάθαρο τι περιλαμβάνει το ασφαλισμένο κεφάλαιο
- υπάρχουν σημαντικοί κοινόχρηστοι χώροι με αυξημένο κόστος κατασκευής ή αποκατάστασης και η συνολική αξία δηλώνεται χαμηλότερα από την πραγματική
Εκεί, η υπασφάλιση δεν φαίνεται στο συμβόλαιο – φαίνεται στη ζημιά.
Ασφάλιση διαμερίσματος ή ασφάλιση πολυκατοικίας;
Για να είμαστε ειλικρινείς, η πιο καθαρή λύση είναι η ασφάλιση ολόκληρης της πολυκατοικίας. Εκεί:
- οι κοινόχρηστοι χώροι ασφαλίζονται στο 100%
- δεν υπάρχουν ποσοστά και παρερμηνείες
- η αποζημίωση είναι σαφής και ενιαία
Όμως, στην ελληνική πραγματικότητα, λίγες πολυκατοικίες είναι συνολικά ασφαλισμένες. Έτσι, η ατομική ασφάλιση διαμερίσματος παραμένει ο κανόνας και πρέπει να γίνεται σωστά.
Τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης πριν ασφαλίσει το διαμέρισμά του
Πριν υπογράψετε, καλό είναι να γνωρίζετε:
- Πώς υπολογίζεται η αξία ανακατασκευής
- Αν η αξία περιλαμβάνει συμμετοχή σε κοινόχρηστους χώρους
- Αν υπάρχουν αποκλειστικές χρήσεις (αποθήκη, θέση στάθμευσης)
- Αν το ασφαλισμένο κεφάλαιο επαρκεί για ολική ζημιά
Η ασφάλιση δεν είναι τυπική διαδικασία. Είναι απόφαση ευθύνης.
Συμπέρασμα
Η αναλογία κοινόχρηστων χώρων είναι υπαρκτή, πραγματική και ιδιοκτησιακά αδιαμφισβήτητη.
Ταυτόχρονα, η ασφαλιστική αγορά έχει επιλέξει – στις περισσότερες περιπτώσεις – να την ενσωματώνει στις ασφαλιζόμενες αξίες.
Το πρόβλημα δεν είναι ποιο μοντέλο ακολουθείται.
Το πρόβλημα είναι να μην γνωρίζετε ποιο μοντέλο εφαρμόζεται στο συμβόλαιό σας.
Γιατί στην ασφάλιση, ό,τι δεν είναι ξεκάθαρο στην αρχή, γίνεται πολύ ξεκάθαρο όταν έρθει η ζημιά.
Και τότε, δεν διορθώνεται.
Ο Ανδρέας Πλυταριάς είναι Ασφαλιστικός Πράκτορας και διαχειριστής της Addvalue Insurance, με συνεχόμενη παρουσία στην ασφαλιστική αγορά από το 1995. Σπούδασε Κοινωνική Εργασία στο ΠΑΔΑ και είναι απόφοιτος του Ελληνικού Ινστιτούτου Ασφαλιστικών Σπουδών (ΕΙΑΣ), με εξειδικευμένες σπουδές σε Ασφαλίσεις Ζωής & Υγείας, Περιουσίας, Αστικής Ευθύνης, Αμοιβαία Κεφάλαια, Risk Management και Financial Planning. Κατέχει τις διεθνείς πιστοποιήσεις European Insurance Intermediary (EII) και European Certified Financial Adviser (ECFA) από τον EFICERT και είναι μέλος της ΕΕΑΕ. και της HFPA. Προσφέρει ολοκληρωμένες λύσεις ιδιωτικής ασφάλισης και χρηματοοικονομικού σχεδιασμού, με έμφαση στην αξιοπιστία, τη διαφάνεια και τις μακροχρόνιες σχέσεις εμπιστοσύνης με τους πελάτες του.
